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2019年整理2009无锡美新玫瑰大道营销发展之道资料_图文

美新·玫瑰大道营销发展之道 美新玫瑰大道项目营销策划报告 報告思路 Catalogue 壹 / 解读新区 美新印象 贰 / 把脉高端 别墅去化 叁 / 二期定位 策略综述 美新玫瑰大道项目营销策划报告 壹 / 解读新区 美新印象 美新玫瑰大道项目营销策划报告 解读新区 万平方米 无锡全市与新区2008-2009.2成交量变化走势 50 40 30 20 10 0 2008.1 2008.2 2008.3 2008.4 2008.5 2008.6 2008.7 2008.8 2008.9 2008.10 2008.11 2008.12 2009.1 2009.2 全市成交量 新区成交量 从成交量走势解读新区地位,我们认为新区在锡城并不是房地产的开发热点,而是处 于相当尴尬的地位,依靠区域的务工人员和本区域客户的消化为主,成交总量在锡城 总体占比不高。 美新玫瑰大道项目营销策划报告 元/平米 无锡全市与新区2008-2009.2成交价格变化走势 7000 6500 6000 5500 5000 4500 4000 2008.1 2008.2 2008.3 2008.4 2008.5 2008.6 2008.7 2008.8 2008.92008.10 2008.11 2008.12 2009.1 2009.2 全市成交均价 新区成交均价 从成交价格解读新区,随着大量公寓以低价集中推盘,近几个月新区的成交均价都在 全市均价之下,整体对新区而言,这是个价格区间竞争相当激烈的市场。 美新玫瑰大道项目营销策划报告 2009年1-2月新区商品房住宅各面积段累计成交套数 200以上 161-200 140-160 121-140 101-120 81-100 60-80 40-60 0 30 60 90 120 150 180 210 240 270 300 从成交面积段解读新区,80-100的小2房、140-160的舒适型3、4房在区域的去化相对较 多,表明区域客户层次差异明显,大量的受到总价限制的年轻务工人员与高层的企业 主管并存。 美新玫瑰大道项目营销策划报告 美新前期给市场和客户的印象: 1、新区前期成交量不稳定,价格变化波动大,客户面相对单一 2、美新项目在市场有一定的知名度,但形象不够清晰,客户对 别墅产品了解甚少。 本次报告主要目的是进行项目价值提炼,将项目塑造成无锡新区的标杆项 目,通过项目的亮点凸现,刺激市场,提升销售,争取在短时间内快速去 化剩余房源,并有效地驱动2期房源的推案销售,实现资金的快速回笼。 美新玫瑰大道项目营销策划报告 关于2009年目标的理解——美新置业 一期联排别墅销售: 33套余房,1.02万方 二期小高层销售: 一批 360套,3.1万方 二批 500套 5.5万方 美新玫瑰大道项目营销策划报告 关于2009年目标的理解——中原公司 两点重心: 1、重建别墅价值体系,2009.4-2009.7顺利去化剩余房源. 2、对项目二期小高层进行形象概念包装,进行合理定位,以期顺利 推案销售 美新玫瑰大道项目营销策划报告 美新年度全程综合轴线图 样板区开放 别墅销售期 4月 5月 6月 80%去化 7月 房交会 开始认购 一批70%去化 5月 6月 二期小高层 开始积累 7月 8月 一批开盘 9月 10月 11月 12月 二批预定 二期小高层销售期 美新玫瑰大道项目营销策划报告 贰 / 把脉高端 别墅去化 美新玫瑰大道项目营销策划报告 项目别墅市场竞争分布 清扬康臣 金 城 古韵坊 中堂 路 美新玫瑰大道 金城路高架的存在,使得项目别墅的客户面得到了扩展,清扬康臣、古韵坊的部 分目标客户也会选择我项目,同时也会出现本项目客群被其他竞争个案截流的可 能。 美新玫瑰大道项目营销策划报告 竞争项目整体比较 中堂,联排别墅 主要卖点:纯中式、酒店别墅、 精装修 该项目没有太好的景观资源, 但是由于开盘较早,避免了市 场的直接竞争,现阶段余房不 多。 古韵坊,联排、双拼 主要卖点:大宅别墅、地段、 较稀缺的中式项目 该项目力求体现比较纯正的中 式风格,在整体的园林设计上 较佳,但是与现代生活有一定 脱节 清扬康臣,联排 主要卖点:现代风格、地段优 势、下沉庭院采光较佳 该项目地段优势得天独厚,但 是由于社区内存在公寓等物业, 相比纯别墅社区,别墅价值略 弱。 美新玫瑰大道项目营销策划报告 项目指标比较 项目名称 物业类型 销售均价(元/ 主推房源面积 推案总价(万 平米) (平米) 元) 中堂 联排别墅 7500(去除精装 修的价格) 联排330-490 联排250-370 古韵坊 联排、双拼 联排10000,双拼 联排260-370,双 联排260-370,双 12000 拼460 拼550 清扬康臣 联排别墅 8500 联排350 联排300 可以看到,区域内联排面积段还是比较集中,整体的总价基本维持在300万左右,而针对这一价 格段的别墅,在无锡还有其他很多的选择,因此在别墅去化方面,单纯的价格策略肯定是不够 的,还需要进一步准确定位客户,配合相应的活动营销策略。 美新玫瑰大道项目营销策划报告 各案销售情况 中堂2008-2009年2月成交情况 12 9163 8989 9084 8904 9517 9459 9541 10 7500 8 6 6 5 4 43 2 2 2 2 1 0 9493 9700 8655 8701 8250 3 22 00 1 1 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 08年 1月08年 2月 08年 3月08年 4月 08年 5月08年 6月 08年 7月08年 8月 08年



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