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城市规划与房地产开发的协调机制研究

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城市规划与房地产开发的协调机制研究 [内容摘要] 房地产的开发可以改善城市的面貌,使城市面貌迅 速的发生新的变化,将城市规划的设想和蓝图变成一座座城市建筑 实体,城市规划对房地产的开发和经营有一种引导和控制作用,同 时,房地产开发对于城市规划的实施也有着非常积极的作用。本文 主要通过分析城市规划与房地产开发之间存在的主要矛盾,试图找 到两者之间共同协调发展的措施和方法。 [关键词] 城市规划 房地产开发 协调机制 伴随着我国的改革开放,房地产业得到了迅速的发展,二十多年 间,房地产业已经成为了我国国民经济增长和消费的主要力量。与 此同时,伴随着它的快速发展,房地产的开发也备受人们的关注和 重视。房地产开发与城市规划之间既相互促进又相互制约,一方面 房地产开发可以有效的促进城市经济的发展,提高居民居住环境质 量,快速的推动城市化进程,而另一方面。房地产开发商跟城市规 划部门之间存在着价值观不同的问题,产生较多的矛盾和冲突,从 而导致双方没有办法协调发展,严重的影响了城市的现代化建设。 (一)城市规划和房地产开发的涵义 城市规划主要是指城市未来的发展、合理布局以及城市各项工程 建设的综合部署和安排,是在一定的时期内对于城市发展的总的规 划,是城市管理的重要部分,也是城市规划、建设和运行的重要管 理依据。城市规划的主要任务就是要根据国家城市发展以及经济、 建设的政策,对社会发展、区域规划以及城市性质进行统一的规划 和合理利用,城市规划就是为了能够保证城市经济、文化以及基础 实施的各项建设有序、协调的发展,使尘世的经济、社会以及环境 效益得到更好的发展。 房地产开发主要是指房地产的开发企业以营利为主要的目的对 房地产项目的开发和投资,房地产的开发是从立项、规划、土地的 转让、拆迁、建设一直到销售的一整套的经营行为。房地产开发的 主要目的就是为了要得到利润的最大化。我国的《城市房地产管理 法》中规定,房地产开发是根据在城市房地产管理法取得国有土地 使用权的土地上进行基础建设、房屋建设的行为。 (二)城市规划与房地产开发之间的联系和矛盾 1、两者之间的主要矛盾 在市场经济的作用下,城市规划部门同房地产开发商之间存在着 很大的价值差异,考虑的侧重点是不同的,有时候双方甚至会形成 完全的对立。房地产开发存在着很大的风险,而且利润非常的丰厚, 所以,房地产开发商所追求的就是收益的最大化,如果说房地产开 发的项目没有利润或者说只有很少的利润,开发商是不会考虑去投 资的,而相反的,如果说房地产开发商认为项目投资非常有利可图, 为了追求利益,就算是社会和环境效益非常差,甚至有损城市的整 体利益,开发商也在所不惜,城市规划所要强调的是社会、经济以 及环境之间的协调和发展,如果说它们之间发生矛盾,城市规划部 门通常会首先考虑到社会和环境的效益,而将经济效益放到最后一 项考虑。这是由于双方之间的价值观不同,所以导致,城市规划部 门和房地产开发商之间经常发生矛盾和冲突,而最后的结果就是, 政府为了不失去投资项目,不损害开发商的利益,最终被迫修改城 市规划方案,来满足房地产开发商的要求。这样的做法不但严重影 响了政府对泛地产合理开发的引导作用,而且也迫使政府成为了开 发商的利用工具。 2、两者之间存在的联系 第一,城市规划对房地产的开发有一定的管制作用。在我国的《城 市规划法》中规定,“城市规划区域内的土地使用和各项建设必须 要符合城市规划、服从规划的管理”,也就是说,城市建设用的土 地性质、面积、位置以及项目建设的高度、外观等等都要受到城市 规划的管理和约束。受到市场经济的影响,房地产开发的最终目的 就是为了要得到最大的利润,如果没有城市规划的干预就很容易出 现过度开发、无视公众利益、随意开发等问题的发生,所以城市规 划对房地产开发的管制是非常有必要的。 第二,城市规划对房地产开发的指导和促进作用。城市规划是经 过详细的调查,以科学的论证来作为基础的,城市规划可以为开发 商提供大量的信息来作为开发和建设的依据,城市规划可以指导房 地产开发商对开发的地段进行选择、方案选取以及价格评估等。合 理有效的城市规划可以促进房地产开发的发展,使投资者更加充满 信心。 第三,城市规划设计是房地产开发的必要手段。工程的建设必须 要经过总体的规划和设计之后才能进行,合理有效的规划设计可以 减低成本、节约投资,在高标准的规划要求内,达到数量更多、用 途更广的物业,为开发商带来更高的经济效益,同时也能更好的满 足人们生活生产的需要。房地产开发必须要服从城市规划的统一管 理,从城市规划中得到指导,房地产开发获得合理经济收益的必要 手段就是城市规划设计。 (三)城市规划和房地产开发协调发展的具体措施 过分的强调长效发展,就会失去经济发展的机会,而过分强调经 济发展,则有可能会损害城市公众的利益,造成城市的负担,应该 要使长期发展和短期收益之间形成互相协调和促进,使城市规划通 过房地产开发来进行物化的实现,城市得到协调和稳步的发展。 首先,城市规划必须要有一定的超前意识,这样房地产开发商才 会有一定的时间和思想、物质准备,才能按照城市规划合理有效的 进行开发建设,同时超前的城市规划,可以影响到房地产开发的方 向和策略,有利于整个房地产业的健康发展。 其次,房地产开发商在委托规划设计的时候,要明确项目建设的 规划设计在符合法律、法规之外,还一定要符合城市规划的设计。 房地产开发无论是单体建筑还是连片的建筑,都应该要跟周围的环 境和建筑相互协调,体现总体建筑艺术。房地产开发商应该要加强 城市服务的意识,努力为市民提供经济、舒适的生活空间。在追求 自身利润的同时,也要照顾到社会的公众利益。 再次,城市规划部门在城市的发展中没有开发的决定权,只有否 决权,这一点导致他们对城市建设有一定的被动性。规划部门更应 该要强调自身的主观能动性,在一定的范围内来控制用地的性质、 开发的强度和建筑的外观。城市规划部门的控制应该要有一定的灵 活性,要让开发商在设计方面有一定



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