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买房前先算贷款明细账 贷款前先评估购房能力

买房前先算贷款明细账 贷款前先评
估购房能力
如果你打算买房,是一次性付款,还是选择贷款?是选择商业贷款,还是公积金贷款?选择 等额本息,还是等额本金?对于首套刚需而言,这是个挺纠结的问题。但不管怎么样,首 先需要评估自己的实力,然后再算算贷款的明细账,对比哪种方式最现实最划算。本报记 者陈小瑛 长沙报道
贷款前先评估购房能力
在买房前,购房者首先需要评估下自己的购房能力,在网上可以找到评估的计算器,比如 想购买 100 平米的房子,首付 20 万,家庭月收入 8000 元,贷款 20 年,月供支出 3000 元 的话,评估的结果是可以购买总价是 59 万的房价,单价 5900 元/平米。
招商银行某客户经理刘先生认为,现在首套房贷利率,一般是基准利率,如果没有什么压 力的话,一般月供占收入 30%-40%是可以承受;如果占到 50%的话压力就比较大;超过 55%以 上的话,一般不属于银行考虑的范围。
如果是选择商业贷款,购买一套 59 万的房子,贷款 40 万,贷款 20 年,按目前商业贷款 利率 7.05%计算,选择等额本息还款方式的话,总共需要还 747170 元,月均还款额为 3113.21 元,偿还利息共计 347170 元;相比而言,前期还掉的本金少,利息多,比如第一 期利息要还 2350 元,而本金只占 763.21 元。
如果选择等额本金还款方式,还款总额为 683175 元,偿还利息 283175 元,每个月还的本 金都是 1666.67 元;相对而言,前期还款压力较大,头月还款 4016.67 元(含本金和利息), 以后每月还款额大约减少 10 元,到第 240 月时还款额只有 1676.46 元。
通过对比可以看出,20 年下来,等额本息要比等额本金多支付约 6.4 万元的利息。如果经 济比较宽裕,选择等额本金方式可以少交利息。但一般来说,银行会推荐客户选择等额本 息还款方式,因为首次购房的刚需客户,往往收入不会太高,而等额本息方式前期的还款 压力没那么大。
公积金贷款最省钱
当然,如果能够选择公积金贷款的话,毫无疑问会省下一大笔钱,按照规定,长沙市单位 和职工住房公积金缴存比例不得低于 5%,最高不超过 12%。而一般来说,由职工缴纳一半, 单位缴纳一半。目前公积金 1-5 年期限贷款年利率为 4.45%,6-30 年期限贷款年利率为 4.9%。

若以缴存比例为 8%、个人每月缴存 300 元、配偶每月缴存同样数额计算,购买一套 59 万 的房子,贷款 20 年,公积金最高可贷款额度为 47.2 万元,如果贷款 40 万元,选择等额 本息还款方式月供为 2550.07 元,本息合计 612016.8 元,利息为 212016.8 元,比商业贷 款的等额本息总利息要少 13.5 万元。
同样的一套房,如果选择等额本金还款法,20 年本息合计 584365 元,利息 184365 元,比 等额均还利息少 2.8 万元,比商业贷款的等额本金利息要少 9.9 万元。
如果公积金贷款额度不够,选择组合贷款方式,同样贷款 40 万元 20 年、公积金和商业各 贷款 20 万元计算,选择等额本息还款法,还款总额为 67.69 万元,月供为 2820.83 元, 利息总计需要 27.89 万元,这比纯公积金贷款利息要多 6.49 万元,比纯商业贷款利息少 6.83 万元。
置业愿望
买个小两房过渡一下
小李,25 岁,首次置业,刚工作不久,此前靠做小生意积攒了一点积蓄,现在在一家企业 工作才五个月,但所在单位属私人企业,没有给员工缴纳公积金,只能选择商业贷款。
他发现最近看房的人多了不少,而且有的房子还涨了点价,有些后悔年前没有去看房,也 有些害怕错过最佳置业机会,因此计划在近期下手买房。
由于暂时没有一次性付款的实力,小李计划购买一套 60 平米左右的小两房先过渡一下, 自己住着,首付算下来只需要 10 万块左右。
小李希望在南城能有个自己的小窝,交通、购物方便一点,不要距离市区太远,暂时对小 区的其他条件没有特别的要求。
记者支招
找银行贷款千万“别客气”
对大多数首次置业者来讲,资金不足是现实,贷款就成了必然。如果可能的话,尽量还是 选择公积金贷款,可以少还不少利息,即使公积金额度不够,也可以选择组合贷款方式。 实在没有办法的情况下,才选择商业贷款。不过,有的楼盘不愿意让客户选择公积金贷款, 甚至有时候会设置一些障碍。如果碰上这种情况,客户可以向长沙市公积金管理中心投诉。
不少购房者喜欢去计算银行利息多少,发现 20 年下来要多花二三十万利息,所以宁愿东 拼西凑借钱,也不想跟银行贷款。这种想法实际上有些不妥。
当然,如果能免费借到钱是最好,如果借不到,其实也大可不必过多地为银行打工而烦恼。
对于自由经商的人而言,哪怕有钱,贷款买房也是最合适的,这样可以拿出更多的钱去扩 大经营去投资别的,只要每年投资收益率超过 7.05%,那就是赚了。

有的上班族喜欢攒钱提前还款,也有些不妥。同样的道理,如果钱有地方投资,收益能超 过银行贷款利率,就没必要急着提前还款。 当然,如果手头有闲钱,又没有合适的投资渠道,不想背负月供压力的话,也可以提前还 款。不过,对于早几年享受 7 折房贷利率的购房者来说,提前还款就很不划算了。
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